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香港住宅自有率之迷:月薪3万仅43%,月薪4000者自有率最高!


发布日期:2022-03-28 11:43    点击次数:210


  香港住宅自有率之迷:月薪3万仅43%,月薪4000者自有率最高!

  作者:舒时

  周末和一个港漂朋友交流香港的房价问题。

  朋友很想在香港买房,奈何不是永久居民,要比当地居民多花1倍印花税买房。他颇为感慨地说,内地港漂同样交税给特区政府,但不能享受同等的购房条件,很不公平。他认为,香港本地人实际上住宅自有率很高,特区政府没必要过度呵护。

  对于港漂族的不公平,我也有同感。但对于香港的住宅自有率,我倒没有确切数据。作为一个严谨的另类投资人,我决定周末做点功课,看看香港的住宅自有率到底是什么情况,到底香港月薪多少才能买得起房子。

  一查,发现几组数据令人吃惊:

  事实一:过去15年,香港住宅自置率在不断下跌。从2004年的54.3%一路跌至2019年的49.8%,在全球主要发达经济体中排名倒数第一。

  事实二:在中国香港,并非越有钱的人住宅自有率越高。月薪低于4000港元住宅自有率最高。

  事实三:香港家庭收入增长远落后于房价增速。2004~2019年,有房家庭的月入中位数只上升了78%,而房价涨幅却是391%!

  如何解释这三组数据?我会用香港立法会秘书处2021年3月公布的一个资料研究简报做简单说明。

  香港的住宅自有率经历了一个急剧上升到缓慢下跌的过程。从1997年(46.7%)急剧攀升至2004年的高位54.3%,随后开始下行,直至2019年跌至49.8%的近年最低值,到2020年四季度才反弹至51.2%。

  放眼全球,中国香港住宅自有率排名倒数。欧盟、英国和美国的住宅自有率是69%、65%和63%,均高于中国香港。在亚太地区,新加坡和中国台湾的住宅自有率高达90%和85%,澳大利亚、日本、韩国分别是63%、61%和59%,均大幅领先中国香港。

  造成中国香港住宅自有率下跌的原因有很多,这里仅摘要最重要的几点:

  首先,是香港特区政府(下称“港府”)对住宅供应的政策发生重大逆转。1997年7月港府作出每年85000套的单位供应承诺,并对公屋住户推出租者置其屋计划(租置计划),允许公屋住户以折扣价购买政府公屋。港府希望到2007年,能有70%的居民拥有自己的房子。但这些政策在2002年被废除。港府不再把提升住宅自置率当作政策目标,而且停止租置计划等协助居民“上车”的计划。

  其次,港府的楼宇供应严重不足。2002年一度停止拍卖土地、缩减填海和土地开发计划。一直到2010年才开始恢复房屋供应,开始开发新土地、重启资助居民购买居屋的计划。但由于土地规划和开发至少需要11~14年,另外建楼还要3~5年,因此导致实际的房屋供应量暴跌。从1997~2004年的年均62300套跌至2011~2019年的年均29500套。

  最后,金管局在2009~2019年期间先后推出8轮收紧房贷措施,令居民上车难度大大提升。

  2011~2019年,香港楼价上升了110%,但金管局为了防范所谓的银行按揭风险,限制居民房贷,导致按当时的标准,普通家庭需要积蓄15年,才够得上一套40平方米的小型单位的首付款。

  一个重要的证据是,在这段时间,香港自置居所的户主年龄出现了急剧变化——在1997年,35岁以下年轻人占自置户主的22.1%,到2019年,这个比例缩至只有7.6%;而且首置业的户主的平均年龄推至44岁。

  根据香港自置物业业主的收入分布来看,月薪低于4000港元的最底层住户自置率高达69%,而如果看香港业主的每月就业收入中位数25000港元的情况,其住宅自置率仅43%,比底层住户反而差了一大截。

  这个奇怪的现象,事实上反映了香港人口老龄化的严重性。

  数据显示,1997~2019年期间,自置居所的60岁以上老人数量倍增,占业主群体的比例,从21.4%劲升至41.2%。香港普通老百姓基本上没有任何退休保障,那些没有工作收入来源的老年人更愿意持有物业,作为退休的一种保障。

  然而,这些做了业主的老人似乎并没有过上更好的生活——2019年的数据统计显示,有20%的年长业主,其生活水平处于贫困线以下。看来,手持物业并没有给这些老人带来生活质量的改善。

  除了月入4000港元以下人群,香港月薪5万港元以上的人群自置物业的比率也很高,约67%。但收入在1万~5万港元之间的人群,自置率则从30%至52%不等——这个数据分布,充分说明了香港中产购房的艰难。在业主群体中,月薪2万~3万港元的群体中,其名下持有物业的人仅占43%,即还不到一半的人可以实现置业梦。

  从立法会的数据来看,买得起房子的中产有以下几个特征:

  (1)教育程度高。37.8%是大专以上人群,租户中大专以上的仅25.1%。

  (2)职位较高。33.4%的业主群体是经理及专业级别的人士,租客群体中这一比例仅21.6%。

  (3)月均收入高。业主群体的月均收入中位数是35000港元,而租客群体是23000港元。

  香港的住宅自置率不断下行,且与发达经济体的距离较大,还有一个重要原因是香港家庭收入过去15年来增速远没有跟上房价升幅。

  这里有几个数据,大家可以体会一下:

  1、根据立法局的数据,2004~2019年,有房家庭的月入中位数只上升了78%。

  2、根据香港统计局的数据,香港2人家庭、3人家庭或是4人家庭的月收入中位数,在2004~2019年期间的涨幅接近2倍。

  3、2004~2019年期间,香港平均房价涨幅是391%,即升了近4倍!

  简单来说,香港社会的普通收入增长幅度高于买房一族,但仍远远低于房价涨幅。

  一方面是居民收入增长跟不上房价涨幅;另一方面,却是港府迄今无法拿出一个有效的房屋政策,以及足够满足社会需求的房屋供应量——根据2020年12月港府发表的《长远房屋策略》最新进度报告,截至2030~2031年的未来10年,私人住宅的目标建成量仅每年12900个单位,比过去10年的约13500个实际年均建屋量还要低,足见供应仍然紧绌。

  照上面这些数据来看,未来相当长的时间内,香港的住宅自置率仍将难以获得实质性提升。

  (作者系资深另类投资者,曾任中资资产管理基金经理及投资总监等职)